Annulation par le Conseil d'État de l'autorisation de louer des logements de 1,80 m sous plafond : votre notaire à Aix en Provence vous informe

Notre étude notariale à Aix en Provence vous informe sur une nouvelle loi dans l'immobilier.
Annulation par le Conseil d'État de l'autorisation de louer des logements de 1,80 m sous plafond

AFFAIRES JURIDIQUES

Le décret n°2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés a été retoqué sur sa forme par le Conseil d'Etat.

Le décret n°2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés est entré en vigueur le 1^er octobre 2023.

En premier lieu, le décret visait à harmoniser les règles d’hygiène et de salubrité définies jusque-là localement par des arrêtés préfectoraux portant règlement sanitaire départemental (RSD). Des RSD qui pouvaient prévoir, localement, des règles plus contraignantes que celles prévues par la loi en matière de logement décent.

Le décret avait codifié et actualisé dans le Code de la santé publique les dispositions d’un RSD-type.

En second lieu, le décret avait rappelé les caractéristiques des locaux propres à l’habitation et notamment leur superficie et hauteur sous plafond, mais aussi leur ensoleillement et leur éclairement naturel ainsi que leur configuration générale.

Le décret avait ainsi introduit dans le Code de la santé publique plusieurs dispositions visant à définir le logement décent et modifié, notamment, l’article R. 1 331-20 qui se trouvait ainsi rédigé : "Les pièces de vie et de service du logement ont une hauteur sous plafond suffisante et continue pour la surface exigée permettant son occupation sans risque. Une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 m est suffisante. Les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres sont impropres à l'habitation sauf s'ils respectent les dispositions de l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains".

Le décret réaffirmait ainsi que la hauteur sous plafond de 2,20 m est suffisante et qu’à défaut, le logement doit être considéré comme impropre à l’habitation. Une exception à la règle était toutefois prévue dans l’hypothèse où le local considéré respecte par ailleurs les dispositions du décret du 30 janvier 2002 (n°2002-1020, art. 4) relatif aux caractéristiques du logement décent : soit un logement qui disposerait au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable égale à 9 m² minimum ainsi qu’une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m ; soit un volume habitable au moins égal à 20 m³.

Dans sa décision du 29 août 2024, n° 488640, le Conseil d'État ne s'est pas prononcé sur le fond mais a retoqué l'une des sous-sections du décret en arguant que le décret tel que publié différait de la version qui avait été soumise à la consultation du Haut conseil de la santé publique (HCSP). C’est ainsi toute une sous-section du Code de la santé publique, intitulée "Caractéristiques des locaux propres à l’habitation" (articles R. 1331-17 à R. 1331-23), qui est annulée avec effet immédiat.

Le Conseil d'État a en effet pu constater que le décret publié "ne comporte plus de condition relative à la proportion d'enfouissement dans le sol au-delà de laquelle des locaux ne peuvent être regardés comme à usage d'habitation" et "retient comme suffisante pour un tel usage une hauteur sous plafond des pièces de vie et de service égale ou supérieure à 2,20 mètres, susceptible d'être ramenée (…) à 1,80 mètre pour les locaux disposant au moins d'une pièce principale ayant un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes". Ceci alors que "le projet soumis au Haut Conseil retenait qu'une hauteur sous plafond comprise entre 2,20 mètres et 2,50 mètres pouvait contribuer à qualifier une situation d'insalubrité et excluait les locaux d'une hauteur inférieure à 2,20 mètres".

Le Conseil d'État en conclut que "les modifications ainsi apportées aux règles de salubrité des locaux d'habitation postérieurement à la consultation du Haut Conseil de la santé publique", susceptibles de "permettre la mise à disposition aux fins d'habitation de locaux enterrés en totalité et d'une hauteur sous plafond de 1,80 m, ce qu'excluait le projet de décret soumis à consultation" posaient "une question nouvelle qui imposait une nouvelle consultation de cet organisme".

La sous-section du code incriminée est annulée avec effet immédiat, et ce sont donc les dispositions antérieures au décret qui s’appliqueront de nouveau dans l’attente de l’adoption éventuelle d’un nouveau texte.

Ainsi, ce sont les dispositions des règlements sanitaires départementaux qui se substituent aux dispositions annulées. Les règles applicables peuvent donc être différentes dans chaque département, dans le respect toutefois de la notion de décence des logements, telle que définie par le décret du 30 janvier 2002.

Lien vers la décision du Conseil d’Etat : https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2024-08-29/488640

Lien vers le décret n°2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGIARTI000047906263/2023-07-31/

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